por DEBORA DE CASTRO DA ROCHA

Em recente decisão, no Processo 5099963- 37.2025.8.09.0051, a 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de Goiás reconheceu a possibilidade de penhora de imóvel por dívida de condomínio mesmo quando o bem não está formalmente registrado em nome do devedor, consolidando a natureza propter rem da obrigação condominial.
O processo teve origem em execução proposta por um condomínio de Goiânia, que buscava a satisfação de débitos condominiais. O juízo de primeiro grau havia afastado a possibilidade de penhora por ausência de registro formal da propriedade em nome do executado. Contudo, em sede recursal, a defesa sustentou que havia posse do imóvel e ciência do condomínio sobre as negociações, o que tornaria desnecessária a exigência de registro.
O relator, juiz Luís Flávio Cunha Navarro, ao aplicar o Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), consolidou a compreensão de que a dívida condominial possui natureza propter rem, isto é, está vinculada diretamente ao imóvel e não à pessoa do devedor. Essa característica significa que a obrigação nasce da própria relação jurídica entre o bem e o condomínio, de modo que quem exerce a posse ou detém a propriedade, ainda que não formalmente registrada, responde pelas obrigações condominiais.
A obrigação propter rem decorre da titularidade ou da posse do imóvel, sendo indissociável da unidade autônoma que compõe o condomínio. Em outras palavras, não importa quem figure como proprietário no registro imobiliário: o dever de contribuir para as despesas comuns acompanha o bem e se transfere automaticamente a quem dele usufrui. Essa vinculação reforça a ideia de que o condomínio não pode ser prejudicado por questões formais de registro, já que a manutenção das áreas comuns e a preservação da coletividade dependem da participação financeira de todos os possuidores.
No caso concreto, a decisão evidencia que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais não se limita ao proprietário formalmente inscrito no cartório, mas alcança também o possuidor ou adquirente que, de fato, exerce os poderes inerentes à propriedade. Assim, a penhora do imóvel por dívida condominial é plenamente possível, mesmo sem a titularidade formal, pois a obrigação acompanha o bem e garante a efetividade da cobrança em favor da coletividade condominial.
Com base nesse entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça e aplicado pela 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de Goiás, a penhora pode alcançar o imóvel mesmo que ele não esteja formalmente registrado em nome do devedor. Isso ocorre porque a obrigação condominial acompanha o bem, independentemente da titularidade formal, e se transfere a quem exerce a posse ou detém a propriedade de fato. Dessa forma, o possuidor ou adquirente informal não pode se eximir do cumprimento da obrigação, já que usufrui das vantagens e responsabilidades inerentes ao imóvel. O condomínio, por sua vez, mantém plena legitimidade para exigir o pagamento das cotas condominiais e, em caso de inadimplência, promover a execução e a penhora do bem, assegurando a preservação da coletividade e a manutenção das despesas comuns.