por DEBORA DE CASTRO DA ROCHA

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Agravo em Recurso Especial nº 2935694 – GO (2025/0173826-6), decidiu pela validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação, quando há desistência por parte dos adquirentes. A decisão foi proferida pelo Ministro Ricardo Villas Boas Cueva, que reformou entendimento do Tribunal de Justiça de Goiás, o qual havia limitado a retenção a apenas 10%.
O caso envolveu a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, em que os compradores pleitearam a devolução das quantias pagas após desistirem do negócio. Em primeira instância, foi determinada a restituição com retenção de 10% e dedução da comissão de corretagem, entendimento mantido pelo tribunal estadual sob o argumento de que a cláusula de retenção de 50% seria abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 413 do Código Civil.
Ao apreciar o recurso, o Superior Tribunal de Justiça enfatizou que a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, trouxe uma disciplina específica para os contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação. Esse regime, previsto na Lei nº 4.591/1964, tem como finalidade proteger o empreendimento imobiliário, separando o patrimônio da incorporação daquele da incorporadora, de modo a garantir maior segurança aos adquirentes e ao mercado. Dentro desse contexto, a Lei do Distrato estabeleceu que, em caso de desistência do comprador, é possível a retenção de até 50% dos valores pagos, desde que essa previsão esteja claramente pactuada no contrato.
O STJ ressaltou que essa regra não deve ser vista como penalidade desproporcional ou abusiva, mas sim como um mecanismo de equilíbrio contratual. Isso porque a desistência unilateral do adquirente gera impactos financeiros relevantes para o incorporador, que precisa arcar com custos de administração, publicidade, corretagem e manutenção do empreendimento, além de enfrentar o risco de ter que recolocar a unidade no mercado. A retenção de metade dos valores pagos, portanto, funciona como uma compensação legítima pelos prejuízos decorrentes da ruptura do contrato.