por DEBORA DE CASTRO DA ROCHA
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.099), que o consumidor tem prazo prescricional de dez anos para pedir a devolução da comissão de corretagem quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorre por atraso na entrega imputável à construtora ou incorporadora.
Segundo o entendimento, previsto no artigo 205 do Código Civil, a contagem começa a partir do momento em que o comprador toma ciência inequívoca da recusa da empresa em devolver os valores pagos, afastando a aplicação do prazo de três anos, estabelecido no artigo 206, §3º, IV, que vale para casos de enriquecimento sem causa.
A nova tese se diferencia do Tema 938, que fixa prazo trienal para restituição da comissão em situações de abusividade da cláusula que impõe ao consumidor esse pagamento, quando o pedido é feito contra a corretora de imóveis. No caso do Tema 1.099, o pedido é direcionado à construtora ou incorporadora, decorrente de rescisão por inadimplemento.
No Tema 938, o STJ analisou casos em que a cláusula contratual obriga o comprador do imóvel a pagar a comissão de corretagem de forma considerada abusiva, em que na situação, o pedido de devolução é direcionado à corretora de imóveis (empresa ou profissional que intermediou a negociação), e o fundamento é que houve pagamento indevido. Como o pagamento indevido é enquadrado, em regra, como hipótese de enriquecimento sem causa (art. 206, §3º, IV, do Código Civil), o prazo prescricional aplicável é de três anos.
Já no Tema 1.099, a circunstância é diferente: trata-se de casos em que houve rescisão do contrato de compra e venda por culpa da construtora ou incorporadora, normalmente em razão de atraso na entrega da obra. Aqui, o pedido de devolução é dirigido à própria construtora ou incorporadora, e não à corretora. O fundamento não é enriquecimento sem causa, mas sim a obrigação de restituição decorrente da resolução do contrato (art. 205 do Código Civil), o que atrai o prazo prescricional de dez anos
No julgamento do REsp 1.897.867, que serviu de paradigma para o Tema 1.099, o STJ analisou a demanda de compradores que, diante do atraso na entrega de um apartamento, pleitearam a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem, prosseguindo na apreciação do caso mesmo após acordo extrajudicial em razão do rito repetitivo; ao concluir pela aplicação do prazo prescricional de dez anos, o relator, ministro Humberto Martins, enfatizou que a restituição decorre da extinção do contrato e não de enriquecimento sem causa, alinhando-se à jurisprudência já consolidada da Corte para hipóteses de rescisão por culpa da construtora.