por DEBORA DE CASTRO DA ROCHA
A Emenda Constitucional 132/23, que estabelece a reforma tributária sobre o consumo, traz consequências diretas ao Regime Especial de Tributação (RET) das incorporadoras. Esse regime, previsto na Lei nº 10.931/2004, foi concebido para simplificar obrigações acessórias e reduzir a carga fiscal incidente sobre a incorporação imobiliária. Com a reforma, o RET sofrerá ajustes expressivos em sua estrutura de custos e bases de cálculo.
O RET aplica uma alíquota unificada sobre a receita bruta mensal das incorporações, englobando IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Para empreendimentos residenciais comuns, a alíquota é de 4%. Para projetos sociais, vinculados ao Minha Casa Minha Vida, reduz-se automaticamente para 1%. Construtoras que edificam unidades de interesse social também podem optar por 1% até o término do contrato ou 4% até o recebimento integral da obra.
No regime de lucro presumido, a alíquota de IRPJ e CSLL aplicada sobre a base de presunção de lucro, somada a PIS e Cofins, eleva a tributação nominal, tornando o RET mais atraente em termos de fluxo de caixa. Além disso, o regime especial dispensa a apropriação de créditos fiscais e simplifica a escrituração contábil, o que reduz prazos e custos administrativos para incorporadoras de pequeno, médio e grande porte.
A reforma extingue ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins, substituindo-os por três novos tributos: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS). No âmbito do RET, IRS especiais de incorporação e construção deverão migrar gradualmente dessas bases extintas para o CBS e o IBS, sem prejuízo das alíquotas reduzidas atualmente vigentes, ao menos até que novos decretos regulamentares definam percentuais transitórios e regras de apuração diferenciadas.
Até 31 de dezembro de 2026, o sistema tributário nacional permanecerá, em grande medida, inalterado para as incorporadoras no RET. A EC 132/23 prevê um cronograma escalonado de entrada em vigor das novas regras, permitindo que escritórios jurídicos e departamentos fiscais ajustem sistemas, revisem contratos de construção e adaptem estratégias de precificação antes da efetiva implementação do IBS e da CBS no RET.
A alteração do RET por meio da reforma tributária impõe às incorporadoras um desafio: equilibrar a manutenção dos benefícios atuais com a preparação para o novo regime. É imprescindível revisar contratos, reavaliar projeções de fluxo de caixa e atualizar sistemas de gestão fiscal. Antecipar-se ao cronograma de mudanças será determinante para a mitigação de riscos e a preservação da competitividade no setor imobiliário.