por DEBORA DE CASTRO DA ROCHA

Em 2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) enfrentou uma questão jurídica de grande relevância para o mercado imobiliário e financeiro brasileiro: a constitucionalidade da execução extrajudicial de dívidas garantidas por hipoteca, conforme prevista no Decreto-Lei nº 70/1966. O debate foi travado nos Recursos Extraordinários nº 556.520 e 627.106, ambos julgados sob a sistemática da repercussão geral, o que significa que a decisão tomada nesses casos deveria orientar os demais tribunais do país em situações semelhantes.
No RE 556.520, o Banco Bradesco S.A. buscava reverter decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que havia considerado inconstitucional a execução extrajudicial prevista no Decreto-Lei nº 70/1966, por suposta violação aos princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa. O caso envolvia a cobrança de dívida hipotecária no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), e o banco sustentava que o procedimento extrajudicial não era arbitrário, pois previa a intimação do devedor e permitia o acesso ao Judiciário em caso de irregularidades.
Já no RE 627.106, a recorrente contestava a execução extrajudicial promovida pela Caixa Econômica Federal, alegando que o procedimento violava diversos dispositivos constitucionais, incluindo o direito de propriedade e o acesso à justiça. A decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região havia reconhecido a validade da execução extrajudicial, e o recurso buscava reverter esse entendimento.
Em ambos os casos, prevaleceu o voto do ministro Dias Toffoli, que reafirmou a jurisprudência consolidada do STF no sentido de que as normas do Decreto-Lei nº 70/1966 foram recepcionadas pela Constituição Federal de 1988. O ministro destacou que o procedimento extrajudicial não exclui o controle judicial, pois o devedor é formalmente notificado e pode contestar judicialmente os atos praticados. Assim, não há violação aos princípios constitucionais mencionados. A tese fixada no Tema 982 da repercussão geral foi clara: “É constitucional, pois foi devidamente recepcionado pela Constituição Federal de 1988, o procedimento de execução extrajudicial, previsto no Decreto-Lei nº 70/1966”.
Apesar da consolidação jurisprudencial, persistia uma insegurança jurídica relevante. O Decreto-Lei nº 70/1966 restringia a execução extrajudicial às instituições financeiras vinculadas ao SFH, conforme disposto no art. 29, o que limitava o alcance do procedimento e gerava dúvidas quanto à sua aplicação em outras situações. Além disso, o decreto estava desatualizado frente às transformações do mercado de crédito e às novas demandas por agilidade e segurança jurídica.
A tese firmada foi abrangente e reafirmou a constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais instituídos pela Lei nº 14.711/2023: “São constitucionais os procedimentos extrajudiciais instituídos pela Lei nº 14.711/23 de consolidação da propriedade em contratos de alienação fiduciária de bens móveis, de execução dos créditos garantidos por hipoteca e de execução da garantia imobiliária em concurso de credores.”