por DEBORA DE CASTRO DA ROCHA

No julgamento do Recurso Especial 2.207.433/SP, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a adjudicação compulsória de imóvel só pode ser concedida após a comprovação da quitação integral do preço pactuado, mesmo quando as prestações finais estejam alcançadas pela prescrição. No caso, promitentes compradores haviam quitado cerca de 80% do valor ajustado e deixado de recolher as últimas parcelas, que se tornaram inexigíveis em razão da prescrição quinquenal.
Ao negarem a escritura definitiva, recorreram ao Judiciário defendendo que a prescrição equivaleria à quitação das parcelas pendentes. O STJ, porém, distinguiu prescrição de pagamento, explicando que a extinção da pretensão de cobrança não apaga a obrigação de pagar o que ainda não foi adimplido. Ao afastar a aplicação da teoria do adimplemento substancial no âmbito da adjudicação compulsória, a relatora enfatizou que permitir tal atenuante abriria caminho para o inadimplemento estratégico das últimas prestações, comprometendo a boa-fé contratual e o equilíbrio das relações imobiliárias.
Para o Tribunal, os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil exigem literalidade quanto à comprovação do pagamento integral do preço, bem como a recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura definitiva. O artigo 1.417 estabelece que, cumprida integralmente a obrigação de pagar o preço, o promitente comprador pode exigir que o promitente vendedor outorgue a escritura definitiva. Isso significa que não basta ter adimplido apenas parte do contrato: é preciso comprovar, de modo literal, a quitação de todas as parcelas pactuadas.
O artigo 1.418, por sua vez, dá ao vendedor o direito de resolver o contrato se o comprador deixar de pagar qualquer prestação, a menos que o inadimplemento seja irrelevante. Mas, para que o comprador seja levado ao Judiciário e obtenha – por meio da adjudicação compulsória – a transferência forçada da propriedade, cabe a ele demonstrar que as prestações foram todas adimplidas e que o vendedor, mesmo assim, se recusa injustificadamente a lavrar a escritura.
Na prática, o STJ interpretou esses dispositivos de modo estrito (“literalidade”), sem flexibilizar o requisito do pagamento total, mesmo que as últimas parcelas estejam prescritas. Assim, não basta ao comprador provar que não cabe mais cobrança judicial dessas prestações: é necessário provar que, de fato, pagou cada centavo do preço ajustado. Ao mesmo tempo, deve ficar claro que o vendedor, sem qualquer motivo válido, negou-se a transferir o imóvel — condição essencial para autorizar o Judiciário a substituir sua vontade e registrar a propriedade em nome do comprador. Diante desse entendimento, aqueles que pretendem obter adjudicação compulsória devem assegurar-se de que todas as parcelas previstas em contrato estejam rigorosamente quitadas.