por DEBORA DE CASTRO DA ROCHA

Pela publicação do Provimento 197/2025 do Conselho Nacional de Justiça, a conta notarial vinculada – conhecida como escrow – deixa de ser promessa distante para se tornar instrumento formalizado de gestão de riscos em transações imobiliárias e contratuais, conferindo ao tabelião, na qualidade de agente fiduciário, poderes para receber, depositar e administrar valores em conta vinculada junto à instituição financeira conveniada, condicionando sua movimentação à verificação prévia de fatos ou circunstâncias pactuadas pelas partes.
Ao estabelecer que o serviço se rege pelos princípios da legalidade, transparência, segurança jurídica, imparcialidade e boa-fé objetiva, o Provimento 197/2025 reforça que o tabelião não age como simples depositário, mas como guardião das condições contratuais, dotado de fé pública para fiscalizar o cumprimento de cada cláusula antes de liberar qualquer valor, o que amplia a previsibilidade e evita surpresas durante o fluxo financeiro.
O escopo de aplicação da conta escrow foi delimitado de forma objetiva, abrangendo desde o depósito de preços em negócios formais ou informais até a administração de valores vinculados a condições verificáveis, além de outras situações privadas sem caráter jurisdicional, o que impede a utilização da ferramenta em atos que envolvam interpretação jurídica complexa ou direitos indisponíveis.
Para viabilizar o serviço, o Provimento confere ao Colégio Notarial do Brasil a competência para firmar convênios com instituições financeiras, definindo obrigações recíprocas, tarifas, segurança e auditoria, e impõe ao tabelião obrigações como credenciamento, orientação prévia às partes, conferência documental, registro eletrônico dos negócios e manutenção de arquivos de comprovantes, garantindo uniformidade e segregação patrimonial dos depósitos.
O tratamento das situações em que a conta notarial deve ser recusada reforça a disciplina: O tabelião deve abster-se de intermediar valores quando as condições não forem objetivamente verificáveis, houver risco de fraude, envolvimento de direitos indisponíveis ou pendências fiscais das partes, evitando, assim, a banalização do instrumento e a perpetuação de litígios.
Em caso de divergência sobre o cumprimento das condições pactuadas, o tabelião deve lavrar ata notarial, suspender a movimentação dos recursos e providenciar a restituição conforme as cláusulas ajustadas, sem adentrar o mérito da controvérsia, o que reforça o caráter imparcial e técnico da conta escrow, consolidando-a como peça estratégica na engenharia contratual moderna, contribuindo significativamente para a segurança jurídica das negociações imobiliárias.