por DEBORA DE CASTRO DA ROCHA

Em uma decisão recente no REsp 2.135.500, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a perda do direito de utilizar a execução extrajudicial – um mecanismo previsto pela Lei nº 9.514/1997 – pela ausência de registro oportuno do contrato com alienação fiduciária.
Apenas dois anos depois, quando os compradores, alegando dificuldades financeiras, ajuizaram a ação de rescisão contratual para reaver os valores pagos, o registro do contrato foi efetuado, com o claro intuito de afastar a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.
No início do litígio, os promitentes compradores de um lote, enfrentando dificuldades financeiras, ingressaram com uma ação rescisória para reaver os valores pagos ao longo de dois anos, e somente após ser citada no processo, a empresa vendedora efetuou o registro do contrato, que já previa a alienação fiduciária.
A vendedora alegou que, mesmo com o registro tardio, ainda poderia aplicar a execução extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/1997 para impedir a rescisão contratual, mas o tribunal de origem concluiu que o registro foi feito apenas para evitar a aplicação das normas e entendimentos mais favoráveis aos compradores, aplicando o CDC e afastando a incidência do artigo 23 da referida lei.
A vendedora alegou que poderia registrar o contrato a qualquer momento, sem considerar o tempo decorrido ou a ação de rescisão contratual movida pelos compradores, mas o STJ rejeitou essa argumentação.
Na decisão, a ministra Nancy Andrighi destacou que, conforme o artigo 23 da Lei nº 9.514/1997, o registro do contrato no cartório imobiliário é fundamental para a constituição da propriedade fiduciária, onde o devedor adquire o imóvel e o oferece ao credor como garantia do pagamento.
Após a quitação da dívida, a propriedade retorna automaticamente ao adquirente, mas em caso de inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome e iniciar a execução extrajudicial, conforme estabelecido nos artigos 26 e 27 da referida lei.
A decisão reforça que o registro do contrato é essencial para que o credor exerça seu direito, pois, embora sua ausência não afete a validade ou eficácia do negócio, impede a utilização da execução extrajudicial prevista na legislação, conforme já consolidado pela Segunda Seção do STJ no Tema 1.095 dos recursos repetitivos, que destaca a necessidade do registro tempestivo para afastar a aplicação do CDC.