por DEBORA DE CASTRO DA ROCHA

A 3ª turma do STJ decidiu no Recurso Especial REsp 2.187.886, que um condômino pode manter o uso consolidado de uma laje comum como espaço de convivência, mas futuras alterações, como mudanças na fachada, exigem quórum qualificado. 
Houve o ingresso de ação contra o condômino, sob a alegação de que ele apropriou gradualmente uma laje comum de 300 metros quadrados, originalmente destinada à captação de água pluvial, transformando-a em um espaço privativo com móveis e decoração, semelhante a um apartamento do tipo "garden". 
Embora tenha recebido autorização assemblear em 2010 apenas para paisagismo e manutenção no local, o morador gradualmente transformou o espaço em uma área de lazer exclusiva, indo além da permissão original.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, reconheceu a consolidação parcial da posse com base na teoria da supressio, que considera a tolerância prolongada dos demais condôminos como fator para validar determinadas ocupações. Contudo, ela ressaltou que esse princípio não se aplica a alterações futuras, como a instalação do toldo elétrico, que poderia modificar a fachada do edifício. 
O artigo 10 da Lei 4.591/64 estabelece regras fundamentais para a preservação da identidade arquitetônica dos condomínios e a gestão das áreas comuns, proibindo expressamente que qualquer condômino altere a forma externa da fachada, decore partes externas com tonalidades diferentes das empregadas no conjunto da edificação ou destine unidades a usos incompatíveis com a finalidade do prédio.
Além disso, impede que um condômino embarace o uso das áreas comuns, garantindo que esses espaços permaneçam acessíveis a todos os moradores. No caso analisado pelo STJ, a ocupação prolongada da laje comum foi reconhecida com base na teoria da supressio, que considera a tolerância dos demais condôminos ao longo do tempo como um fator para validar determinadas ocupações.
No entanto, a instalação do toldo elétrico representaria uma modificação da fachada, o que exige quórum qualificado conforme a convenção condominial. Como essa exigência não foi cumprida, o STJ vedou a instalação do toldo, permitindo apenas a manutenção do paisagismo e do uso consolidado da laje.
Diante do ocorrido, os condomínios devem estar atentos a situações de uso indevido de espaços comuns, garantindo que todas as modificações estruturais sejam deliberadas dentro das normas internas. Além disso, a postura adotada pelo próprio condomínio ao longo do tempo pode influenciar no reconhecimento da posse, conforme evidenciado na aplicação do princípio da supressio.